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            房地產稅收籌劃方法及流程介紹
            來源:一稅通
            作者:一稅通
            時間:2019-11-21 14:04
            瀏覽量:2772

            房地產行業產生的稅收是比較高的,因此如果能夠通過稅收籌劃節稅,那么節稅的效果也是非??捎^的。本方案從房地產企業三大稅種及工資薪金的角度進行稅收籌劃分析。

            房地產行業稅收籌劃節稅方法

            營業稅

            1、 房地產開發企業應交納銷售不動產之營業稅,稅率5.5%(含城建與教育附加),以銷售收(或預收款)的全部價款與價外費用作為計稅依據。

            2、 從房地產行業本身來看,營業稅籌劃空間非常小,因其沒有扣除項目,同時,又在銷售時(或預售時)必須開具發票,因此使得減少收入也很困難。

            3、 籌劃思路及措施

            (1) 可以考慮爭取地方政府的先征后返,減半征收等優惠政策,并形成文件;

            (2) 盡量減少價外費用以消除非銷售收入被合并繳納營業稅的風險,可以采用由政府部門出具文件允許代收費用但不作為價外費用征收營業稅;

            (3) 采取房屋價格轉移的方式;

            土地增值稅

            1、 土地增值稅是就房地產的增值額部分征收四級超率累進稅率的一個稅種,最高稅率為60%,因此對房地產行業來說是一個非常重要的稅種。

            2、 增值稅是指銷售收入減去扣除項目后的部分??鄢椖坑校和恋爻鲎尳鸺跋嚓P稅費,開發成本,期間費用,可扣稅金,加計扣除。

            (1) 土地出讓金及相關稅費基本沒有多大籌劃空間;

            (2) 成本包括土地征及拆遷補償費,前期工程費,基礎設費施,公共配套設施費,建筑安裝工程費,開發間接費用;

            (3) 期間費用包括財務費用,銷售費用,管理市費用。期間費用可扣除并不合理,則可以據實扣除,同時銷售費用與管理費按(1)(2)兩項的5%扣除;若財務費用不能取得金融機構證明,核算不清,則期間費用整體以(1)(2)兩項的10%扣除;

            (4) 可扣稅金主要指營業稅及附加;

            (5) 加計扣除為(1)(2)兩項的20%;

            3、 籌劃思路

            (1) 增加扣除項目金額以減少增值額,達到降低增值率減少稅負目的;

            (2) 臨界點分析,減少收入以減少增值額,達到降低增值率減少稅負目的;

            (3) 利用或爭取優惠政策;

            4、 措施

            (1) 土地征用及拆遷補償費方面可以適當考慮增加一些費用,但風險較高;

            (2) 加大與建筑承包商的溝通,以期以一定代價達到提高成本的目的,但此法,一定要注意與承包商之間的關系,及賬務處理等;

            (3) 其他開發成本項目也可根據地實際情況適當增加,但注意合理性;

            (4) 注意公共配套設施費用的支出與提取關系,也可作為籌劃方法之一;

            (5) 注意項目整體與部分間的關系,進行臨界點分析,擴大或縮小范圍,以達整體稅負減輕的目的;

            (6) 采用價格分離,雙合同法降低收入;

            (7) 充分利用國家對普通標準住宅的優惠政策,使項目達到普通標準住宅條件,同時進行相應籌劃控制增值率在20%以內,以達到免征土地增值稅的優惠政策;

            (8) 土地增值稅屬地方稅種,可以考慮爭取政府先征后返等政策;

            企業所得稅

            1、 企業所得稅是就企業的應納稅所得額征收的一種稅,稅率為25%(微利企業有優惠稅率),應納稅所得額一般情況下不等于企業的會計利潤。房地產企業最重的稅種之一。

            2、 應納稅所得額,是由會計利潤按稅法規定對相關收入,成本,費用進行調整后得到的。對房地產企業來說,主要注意視同銷售行為的收入與成本,幾個主要費用,廣告宣傳費、招待費、福利費,及營業外收支項目。

            3、 籌劃思路

            (1) 增加成本費用,以降低應納稅所得額;

            (2) 做好費用項目開票前策劃,盡量避免或減少調增的風險;

            (3) 減少收入,以降低應納稅所得額;

            (4) 利用或爭取優惠政策;

            4、 措施

            (1) 同土地增值稅成本費用方面籌劃基本相同;

            (2) 廣宣費在銷售收入15%比例內據實扣除,基本不會出現超標,但應注意開票時的項目列報等,同時在廣宣費較大時,可以考慮采用價格轉移的方式進行收入減低籌劃;

            (3) 招待費在銷售收入0.5%范圍內可以報60%,因此應根據年銷售預算控制招待費數額,并考慮適當對項目進行安排;

            (4) 福利費,根據規定提取,但是未使用完的部分亦不可稅前扣除,因此可以考慮這方面的支出;

            (5) 贊助捐贈支出,應注意稅前扣除的條件;

            (6) 引進變量以利用或爭取優惠政策;

            工資薪金籌劃

            1、 工資薪金是就企業員工取長時期 的所有工資性收入進行九級超額累進稅率方式征收的一種所得中??鄢鶖禐?000元,最高稅率為45%。

            2、 籌劃思路

            進行適當安排,減少員工的名義工資,或采用年薪制方法達到減少個稅稅負的目的。

            3、 措施

            (1) 年薪制或平均工資收入法,此兩法均無涉稅風險,但是效果不明顯;

            (2) 采用定額費用報銷的方法,此法需要注意費用報銷的項目類別,不能超出所得稅規定之標準;

            (3) 增加新員工的方式;

            (4) 通過關聯方進行工資等收入的分割,可以較好的達到降稅目的,但是有被查實,合并征稅的風險;

            稅收籌劃,因要采取一些措施方法必然是有成本的。稅收籌劃宜早不宜晚,要做好相關的保密工作,在實務中要注意會計處理方法的配合使用及對稅法新情況的研究,在執行中要盡量不出現疏漏。稅收籌劃應當以合理合法為條件和底線,只有合理的節稅,才是成功的稅收籌劃!如果你對稅收籌劃還有其他的疑問,可添加一稅通稅收籌劃師免費咨詢稅收籌劃細節。也可在一稅通網站內獲取更多稅收籌劃節稅方案。

            房地產稅收籌劃方法及流程介紹
            來源:一稅通 時間:2019-11-21 14:04

            房地產行業產生的稅收是比較高的,因此如果能夠通過稅收籌劃節稅,那么節稅的效果也是非??捎^的。本方案從房地產企業三大稅種及工資薪金的角度進行稅收籌劃分析。

            房地產行業稅收籌劃節稅方法

            營業稅

            1、 房地產開發企業應交納銷售不動產之營業稅,稅率5.5%(含城建與教育附加),以銷售收(或預收款)的全部價款與價外費用作為計稅依據。

            2、 從房地產行業本身來看,營業稅籌劃空間非常小,因其沒有扣除項目,同時,又在銷售時(或預售時)必須開具發票,因此使得減少收入也很困難。

            3、 籌劃思路及措施

            (1) 可以考慮爭取地方政府的先征后返,減半征收等優惠政策,并形成文件;

            (2) 盡量減少價外費用以消除非銷售收入被合并繳納營業稅的風險,可以采用由政府部門出具文件允許代收費用但不作為價外費用征收營業稅;

            (3) 采取房屋價格轉移的方式;

            土地增值稅

            1、 土地增值稅是就房地產的增值額部分征收四級超率累進稅率的一個稅種,最高稅率為60%,因此對房地產行業來說是一個非常重要的稅種。

            2、 增值稅是指銷售收入減去扣除項目后的部分??鄢椖坑校和恋爻鲎尳鸺跋嚓P稅費,開發成本,期間費用,可扣稅金,加計扣除。

            (1) 土地出讓金及相關稅費基本沒有多大籌劃空間;

            (2) 成本包括土地征及拆遷補償費,前期工程費,基礎設費施,公共配套設施費,建筑安裝工程費,開發間接費用;

            (3) 期間費用包括財務費用,銷售費用,管理市費用。期間費用可扣除并不合理,則可以據實扣除,同時銷售費用與管理費按(1)(2)兩項的5%扣除;若財務費用不能取得金融機構證明,核算不清,則期間費用整體以(1)(2)兩項的10%扣除;

            (4) 可扣稅金主要指營業稅及附加;

            (5) 加計扣除為(1)(2)兩項的20%;

            3、 籌劃思路

            (1) 增加扣除項目金額以減少增值額,達到降低增值率減少稅負目的;

            (2) 臨界點分析,減少收入以減少增值額,達到降低增值率減少稅負目的;

            (3) 利用或爭取優惠政策;

            4、 措施

            (1) 土地征用及拆遷補償費方面可以適當考慮增加一些費用,但風險較高;

            (2) 加大與建筑承包商的溝通,以期以一定代價達到提高成本的目的,但此法,一定要注意與承包商之間的關系,及賬務處理等;

            (3) 其他開發成本項目也可根據地實際情況適當增加,但注意合理性;

            (4) 注意公共配套設施費用的支出與提取關系,也可作為籌劃方法之一;

            (5) 注意項目整體與部分間的關系,進行臨界點分析,擴大或縮小范圍,以達整體稅負減輕的目的;

            (6) 采用價格分離,雙合同法降低收入;

            (7) 充分利用國家對普通標準住宅的優惠政策,使項目達到普通標準住宅條件,同時進行相應籌劃控制增值率在20%以內,以達到免征土地增值稅的優惠政策;

            (8) 土地增值稅屬地方稅種,可以考慮爭取政府先征后返等政策;

            企業所得稅

            1、 企業所得稅是就企業的應納稅所得額征收的一種稅,稅率為25%(微利企業有優惠稅率),應納稅所得額一般情況下不等于企業的會計利潤。房地產企業最重的稅種之一。

            2、 應納稅所得額,是由會計利潤按稅法規定對相關收入,成本,費用進行調整后得到的。對房地產企業來說,主要注意視同銷售行為的收入與成本,幾個主要費用,廣告宣傳費、招待費、福利費,及營業外收支項目。

            3、 籌劃思路

            (1) 增加成本費用,以降低應納稅所得額;

            (2) 做好費用項目開票前策劃,盡量避免或減少調增的風險;

            (3) 減少收入,以降低應納稅所得額;

            (4) 利用或爭取優惠政策;

            4、 措施

            (1) 同土地增值稅成本費用方面籌劃基本相同;

            (2) 廣宣費在銷售收入15%比例內據實扣除,基本不會出現超標,但應注意開票時的項目列報等,同時在廣宣費較大時,可以考慮采用價格轉移的方式進行收入減低籌劃;

            (3) 招待費在銷售收入0.5%范圍內可以報60%,因此應根據年銷售預算控制招待費數額,并考慮適當對項目進行安排;

            (4) 福利費,根據規定提取,但是未使用完的部分亦不可稅前扣除,因此可以考慮這方面的支出;

            (5) 贊助捐贈支出,應注意稅前扣除的條件;

            (6) 引進變量以利用或爭取優惠政策;

            工資薪金籌劃

            1、 工資薪金是就企業員工取長時期 的所有工資性收入進行九級超額累進稅率方式征收的一種所得中??鄢鶖禐?000元,最高稅率為45%。

            2、 籌劃思路

            進行適當安排,減少員工的名義工資,或采用年薪制方法達到減少個稅稅負的目的。

            3、 措施

            (1) 年薪制或平均工資收入法,此兩法均無涉稅風險,但是效果不明顯;

            (2) 采用定額費用報銷的方法,此法需要注意費用報銷的項目類別,不能超出所得稅規定之標準;

            (3) 增加新員工的方式;

            (4) 通過關聯方進行工資等收入的分割,可以較好的達到降稅目的,但是有被查實,合并征稅的風險;

            稅收籌劃,因要采取一些措施方法必然是有成本的。稅收籌劃宜早不宜晚,要做好相關的保密工作,在實務中要注意會計處理方法的配合使用及對稅法新情況的研究,在執行中要盡量不出現疏漏。稅收籌劃應當以合理合法為條件和底線,只有合理的節稅,才是成功的稅收籌劃!如果你對稅收籌劃還有其他的疑問,可添加一稅通稅收籌劃師免費咨詢稅收籌劃細節。也可在一稅通網站內獲取更多稅收籌劃節稅方案。

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