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            “未完工程”轉讓稅務籌劃方案選擇
            來源:一稅通
            作者:一稅通
            時間:2019-12-04 13:14
            瀏覽量:2576

            【基本案例】鹽城市某房地產開發公司的子公司甲公司,在2005年2月于射陽縣城中心區投資5000萬元興建了一座商業大廈。在外部工程已經完工,進入內部裝修的時候,企業的資金供應方面出現問題。如果要將工程全部完工,還需要再追加投資額1500萬元,由于資金遲遲未能到位,工程被迫停工,而且一停就是三年之久。由于甲公司的投資款中有2800萬元是工商銀行的貸款,因為無力還款,工商銀行要求甲公司用“未完工程”抵債,作價3000萬元。

            未完工程轉讓稅收籌劃方法

            2007年底,甲公司接到控股公司的通知,認為建商業大廈已經沒有投資價值,要求企業對建設過半的商業大廈及時進行處理。截至2007年末,該項工程賬面已經發生相關建筑安裝工程成本共計3000萬元。為了知道此未完工閑置的建筑——“未完工程”的價值,甲公司請專業評估公司對該“未完工程”進行了評估,評估價值為2800萬元。丙公司為一家投資公司,由于看重該樓所處的地段,愿以3500萬元的價格購買該大廈。

            乙公司為一家知名跨國企業,也看中了這個樓盤,愿意與甲公司合作,還清貸款,完成后續工程,共同將大廈建成一座大型娛樂城,甲公司以“未完工程”進行出資,占娛樂城的股權比例為55∶45,大廈作價3500萬元。

            面對眾多的方案,甲公司不知道哪種方案能實現利益最大化。為了用最佳的方式處理“未完工程”,甲公司請稅務專家進行了籌劃,專家給出了四個籌劃方案(該企業實用稅率為企業所得稅25%、城建稅7%、教育費附加3%;假設不考慮利息費用)。

            方案一、將“未完工程”以3500萬元的價格出售給丙公司

            將“未完工程”作價3500萬元出售給丙公司,甲公司應繳納稅收為:

            (1)增值稅稅為455萬元(3500×13%);

            (2)城建稅及教育費附加為45.5萬元[455×(3%+7%)];

            (3)由于甲公司所從事的房地產開發不是稅法所規定的普通標準住宅建設,所以不享受“增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅”的規定,而應按“增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%”的規定計算繳納,根據土地增增值稅《實施細則》第七條規定:“對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和,加計20%扣除?!眲t成本扣除總額為3645.5萬元[(3000)×(1+20%)+45.5],;

            (4)公司轉讓“未完工程”取得的轉讓收益,應按規定計算繳納企業所得稅113.63萬元[(3500-3000-45.5)×25%]。

            根據方案一,甲公司在處理“未完工程”過程中,合計需繳納各項稅金為293.98萬元,公司取得轉讓凈損益為340.87萬元(3500-3000-159.13)。

            方案二、以"未完工程"作為投資

            甲公司將“未完工程”按市場價格3500萬元折合成55%的股權,與乙公司共同投資開辦娛樂城。根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》:“以無形資產、不動產投資入股,與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳納營業稅?!薄敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中也規定:“對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅?!彼约坠驹谝浴拔赐旯こ獭弊鲀r出資與乙公司合作組建娛樂城,不用繳納產權變更環節的營業稅、土地增值稅以及城建稅和教育費附加等。但是,按照相關規定,企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資,應在投資交易發生時,將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理,并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。甲公司在此環節應計算繳納企業所得稅為125萬元[(3500-3000)×25%]。甲公司處理“未完工程”需繳納企業所得稅125萬元,甲公司取得轉讓凈收益375萬元。

            方案三、以“未完工程”作價抵償工商銀行貸款

            甲公司以公允價格3000萬元抵償工商銀行債務,實際上就是將該“未完工程”以3000萬元的作價轉讓給工商銀行,則甲公司應繳納的各項稅收如下:增值稅為390萬元(3000×13%);城建稅及教育費附加為39萬元[390×(3%+7%)]。

            由于甲公司土地開發成本為3000萬元,而轉讓價格也為3000萬元,沒有產生土地增值,不存在繳納土地增值稅問題。此外,如果企業轉讓不動產取得轉讓收益,應繳納企業所得稅,但本例的轉讓凈收益為-39萬元(3000-3000-39),所以也不存在繳納企業所得稅的問題。 甲公司處理“未完工程”需繳納各項稅金合計429萬元,實際虧損39萬元。

            方案四、以“未完工程”注冊新公司,然后再整體出售

            甲公司可以將“未完工程”作為認繳注冊資本的出資資產,注冊丁公司,丁公司成立后,再將丁公司整體出售給丙公司?!秶叶悇湛偩株P于轉讓企業產權不征收營業稅問題的批復》(國稅函[2002]165號)明確:“轉讓企業產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為,其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的,與企業銷售不動產、轉讓無形資產的行為完全不同?!币虼?,轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍,不應繳納營業稅。所以,甲公司不需繳納營業稅。同時按照財稅[1995]48號通知第一條的規定,也不需要繳納土地增值稅。

            但是,根據國稅發[2000]118號通知第四條第一款的規定,企業整體資產轉讓原則上應在交易發生時,將其分解為按公允價值銷售全部資產和進行投資兩項經濟業務進行所得稅處理,并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。 根據方案四,甲公司需要規定計算繳納企業所得稅125萬元[(3500-3000)×25%],甲公司取得轉讓凈收益375萬元。

            通過比較以上四種方案,方式不同其稅負也不同,進而造成凈收益差異巨大。方案二和方案四稅負最低且凈收益最大,如果不考慮其他方面,應當選擇方案二或方案四。同時通過以上案例也可以看出,面對同樣的事情,做出不同的處理方式,最終的結果也是不同的。如果你對稅收籌劃還有其他的疑問,可添加一稅通稅收籌劃師免費咨詢稅收籌劃細節。也可在一稅通網站內獲取更多稅收籌劃節稅案例。


            “未完工程”轉讓稅務籌劃方案選擇
            來源:一稅通 時間:2019-12-04 13:14

            【基本案例】鹽城市某房地產開發公司的子公司甲公司,在2005年2月于射陽縣城中心區投資5000萬元興建了一座商業大廈。在外部工程已經完工,進入內部裝修的時候,企業的資金供應方面出現問題。如果要將工程全部完工,還需要再追加投資額1500萬元,由于資金遲遲未能到位,工程被迫停工,而且一停就是三年之久。由于甲公司的投資款中有2800萬元是工商銀行的貸款,因為無力還款,工商銀行要求甲公司用“未完工程”抵債,作價3000萬元。

            未完工程轉讓稅收籌劃方法

            2007年底,甲公司接到控股公司的通知,認為建商業大廈已經沒有投資價值,要求企業對建設過半的商業大廈及時進行處理。截至2007年末,該項工程賬面已經發生相關建筑安裝工程成本共計3000萬元。為了知道此未完工閑置的建筑——“未完工程”的價值,甲公司請專業評估公司對該“未完工程”進行了評估,評估價值為2800萬元。丙公司為一家投資公司,由于看重該樓所處的地段,愿以3500萬元的價格購買該大廈。

            乙公司為一家知名跨國企業,也看中了這個樓盤,愿意與甲公司合作,還清貸款,完成后續工程,共同將大廈建成一座大型娛樂城,甲公司以“未完工程”進行出資,占娛樂城的股權比例為55∶45,大廈作價3500萬元。

            面對眾多的方案,甲公司不知道哪種方案能實現利益最大化。為了用最佳的方式處理“未完工程”,甲公司請稅務專家進行了籌劃,專家給出了四個籌劃方案(該企業實用稅率為企業所得稅25%、城建稅7%、教育費附加3%;假設不考慮利息費用)。

            方案一、將“未完工程”以3500萬元的價格出售給丙公司

            將“未完工程”作價3500萬元出售給丙公司,甲公司應繳納稅收為:

            (1)增值稅稅為455萬元(3500×13%);

            (2)城建稅及教育費附加為45.5萬元[455×(3%+7%)];

            (3)由于甲公司所從事的房地產開發不是稅法所規定的普通標準住宅建設,所以不享受“增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅”的規定,而應按“增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%”的規定計算繳納,根據土地增增值稅《實施細則》第七條規定:“對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和,加計20%扣除?!眲t成本扣除總額為3645.5萬元[(3000)×(1+20%)+45.5],;

            (4)公司轉讓“未完工程”取得的轉讓收益,應按規定計算繳納企業所得稅113.63萬元[(3500-3000-45.5)×25%]。

            根據方案一,甲公司在處理“未完工程”過程中,合計需繳納各項稅金為293.98萬元,公司取得轉讓凈損益為340.87萬元(3500-3000-159.13)。

            方案二、以"未完工程"作為投資

            甲公司將“未完工程”按市場價格3500萬元折合成55%的股權,與乙公司共同投資開辦娛樂城。根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》:“以無形資產、不動產投資入股,與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳納營業稅?!薄敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中也規定:“對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅?!彼约坠驹谝浴拔赐旯こ獭弊鲀r出資與乙公司合作組建娛樂城,不用繳納產權變更環節的營業稅、土地增值稅以及城建稅和教育費附加等。但是,按照相關規定,企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資,應在投資交易發生時,將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理,并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。甲公司在此環節應計算繳納企業所得稅為125萬元[(3500-3000)×25%]。甲公司處理“未完工程”需繳納企業所得稅125萬元,甲公司取得轉讓凈收益375萬元。

            方案三、以“未完工程”作價抵償工商銀行貸款

            甲公司以公允價格3000萬元抵償工商銀行債務,實際上就是將該“未完工程”以3000萬元的作價轉讓給工商銀行,則甲公司應繳納的各項稅收如下:增值稅為390萬元(3000×13%);城建稅及教育費附加為39萬元[390×(3%+7%)]。

            由于甲公司土地開發成本為3000萬元,而轉讓價格也為3000萬元,沒有產生土地增值,不存在繳納土地增值稅問題。此外,如果企業轉讓不動產取得轉讓收益,應繳納企業所得稅,但本例的轉讓凈收益為-39萬元(3000-3000-39),所以也不存在繳納企業所得稅的問題。 甲公司處理“未完工程”需繳納各項稅金合計429萬元,實際虧損39萬元。

            方案四、以“未完工程”注冊新公司,然后再整體出售

            甲公司可以將“未完工程”作為認繳注冊資本的出資資產,注冊丁公司,丁公司成立后,再將丁公司整體出售給丙公司?!秶叶悇湛偩株P于轉讓企業產權不征收營業稅問題的批復》(國稅函[2002]165號)明確:“轉讓企業產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為,其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的,與企業銷售不動產、轉讓無形資產的行為完全不同?!币虼?,轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍,不應繳納營業稅。所以,甲公司不需繳納營業稅。同時按照財稅[1995]48號通知第一條的規定,也不需要繳納土地增值稅。

            但是,根據國稅發[2000]118號通知第四條第一款的規定,企業整體資產轉讓原則上應在交易發生時,將其分解為按公允價值銷售全部資產和進行投資兩項經濟業務進行所得稅處理,并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。 根據方案四,甲公司需要規定計算繳納企業所得稅125萬元[(3500-3000)×25%],甲公司取得轉讓凈收益375萬元。

            通過比較以上四種方案,方式不同其稅負也不同,進而造成凈收益差異巨大。方案二和方案四稅負最低且凈收益最大,如果不考慮其他方面,應當選擇方案二或方案四。同時通過以上案例也可以看出,面對同樣的事情,做出不同的處理方式,最終的結果也是不同的。如果你對稅收籌劃還有其他的疑問,可添加一稅通稅收籌劃師免費咨詢稅收籌劃細節。也可在一稅通網站內獲取更多稅收籌劃節稅案例。


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